賃貸借契約における支配権の変動に関する条項とM&A

会社の店舗や事務所を賃借している経営者の方の中には、M&Aによって支配権が異動した場合に、賃貸人から契約を解除されてしまわないか、不安を感じておられる方が少なくありません。

賃貸借契約にチェンジオブコントロール条項が含まれている場合、M&Aを契機として契約を解除され、事業の継続に必要な店舗や事務所を失う危険があります。

本記事では、賃貸借契約におけるチェンジオブコントロール条項のリスクと対応策について説明いたします。

M&Aにおける賃貸借契約上のチェンジオブコントロール条項のリスクと対応策

総論

M&Aの対象会社が小売りであったり、店舗でサービスを提供している会社である場合、自社で土地や建物を保有するというよりは、賃貸借契約に基づいて店舗等を借りて、事業を行っているケースが多いと考えられます。そして、賃貸借契約は、店舗ごとに締結されていますので、異なる賃貸人と店舗の数ごとに異なる条件で賃貸借契約が存在することになります。M&Aにおいては、全ての店舗の異なる賃貸借契約書を全て確認して、M&Aによるリスクを見積もらなければなりません。このリスクの見積もりを怠ることによって、M&Aの実行後、その店舗での事業継続が困難となり、収益源であった店舗を利用できなくなることがあります。実際に、飲食店ではオーナー変更の結果、基幹店舗となっている重要店舗を閉店せざるを得なくなったケースもあります。 以下では、順にM&Aの実行により店舗等の賃貸借契約上どのようなリスクがあるのか、及びそのリスクに対してどのように対処すればいいのか対応策について検討いたします。

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契約継続状況

（1）リスク 対象会社と現在の賃貸人との間で、店舗等の物件について、問題なく自動更新されており、現在、有効に契約が存続している場合があると考えられます。このようなケースが一般的でしょう。さらに、過去、更新のタイミングで、賃料の値上げを要請されたことは一度もなく、良心的な賃貸人であることがうかがわれるような場合もあります。このような場合、契約書にも特段特別なことは記載されておらず、何の問題もない物件のように思われます。 しかし、対象会社の現経営者によくよく聞いてみると、物件の賃貸人は、対象会社役員の知人であり、そのため、物件の家賃及び敷金の金額は、近隣相場よりも低い水準となっている、ということがあります。そのため、M&Aを実行し、その役員が退任した後には、物件の賃貸人から、家賃及び敷金の増額を含む契約条件の不利益な変更を申し入れられることがあります。 （2）対応策 確かに、賃貸借契約の調査は賃貸借契約書のチェックが基本です。しかし、このようなリスクは賃貸借契約書には記載されておりません。現経営陣に対して入念にヒアリングして調査するしかありません。家賃及び敷金の増額を請求されうる可能性を認識する必要があります。その上で、同条件で契約が継続できるかどうか、探ることになると考えられます。また、このようなリスクが顕在化した場合に備えて、株式譲渡契約書で賃料の増額がされた場合、買主が増額分を補償するという条項を加えておくべきでしょう。

支配権の変動に関する条項（チェンジ・オブ・コントロール条項）

（1）リスク まず、前提として、チェンジ・オブ・コントロール条項とは、取引先との契約などにおいて、対象会社の株主や代表者といった支配権（Control）が変更（Change）したときに、その契約に解除事由が発生し、または、事前ないし事後に、契約の相手方に対して、通知又は届出を行う、あるいは事前に承諾を得なければならないとする規定です（以下「支配権の変動に関する条項」といいます）。 対象会社が、賃貸借契約で店舗等を利用している場合、建物の賃貸借契約書でこのような支配権の変動に関する条項が記載されている場合があります。さらに、対象会社の代表者や株主構成が変更された場合に賃貸借契約の解除条件にはならなくても、賃借人（本件でいう対象会社）は、賃貸人に対する事前通知義務や事前に承諾を得ることを課されているといった場合があります。 したがって、このような場合、対象会社が、賃貸人に対して、代表者変更および株主構成の変更等につき通知を行う、または賃貸人の承諾を得る等の必要があります。 （2）対応策 支配権の変更が解除事由となっている場合は、その店舗等を利用することができなくなりうることを認識する必要があります。もっとも、事前通知・承諾義務にとどまる場合は、事前通知・承諾さえ怠らなければ契約解除されるものではありません。もっとも、対象会社が確実に事前通知・承諾を行わなければなりませんから、対象会社がその義務の履行を確実に行うように株式譲渡契約書にきちんと明記するべきです。

賃貸人との紛争

（1）リスク 対象会社が、賃貸人に対して、家賃を滞納している場合があります。あるいは、家賃をきちんと支払っていても使用方法について賃貸人から苦情を言われる等、使用方法に問題があったり、賃貸人と良好な関係を築けていない場合があります。この場合、M&Aの実行後に賃貸人から未払家賃を請求されたり、契約解除をされる可能性もあります。 （2）対応策 このような賃貸人との関係性については、当然ながら、賃貸借契約書に記載されておりませんので、ざっくばらんに対象会社の現経営陣に質問をして、聴取して現状の関係性を把握する必要があります。また、そのようなリスクが顕在化した場合に備えて買主に表明保証をさせることが重要です。

転貸借

（1）リスク 賃貸借契約書上の賃貸人と建物の不動産登記上の所有名義人が異なる場合があります。この場合、賃貸人は、建物の所有名義人から賃貸権限を与えられ、あるいは、建物所有名義人との間で賃貸借契約を締結し、対象会社へは転貸借をしているという関係になることが考えられます。この場合、賃貸借契約上の賃貸人が賃貸権限を有していなかったり、権限を有していたとしても、転貸借として建物所有者の承諾が必要になりますし、その上、建物所有者と賃貸人（転貸人）との間の賃貸借契約が解除されれば、対象会社は出ていかなければいけない地位にあり不安定な地位にある等、諸々のリスクが存在します。 （2）対応策 このようなリスクを回避するためには、建物の不動産登記簿を取得し、建物所有者と賃貸人が異なるかを確認した上で、建物所有者と賃貸人（転貸人）との間の関係、賃貸借契約書の有無、建物所有者の承諾の有無、賃貸人（転貸人）が賃料を滞納するおそれがないか等の信用力等を確認する必要があります。

連帯保証契約

（1）リスク 店舗等の賃貸借契約では、対象会社の連帯保証人として対象会社の代表取締役や対象会社の関係者個人が賃貸借契約の連帯保証をしていることが多くあります。この場合に対象会社のM&Aを実行する場合は、賃貸借契約の連帯保証人を変更する必要があり、連帯保証人の変更に際しては、賃貸人の同意が必要となります。そうすると、この機会に、賃料の増額を賃貸人が主張する可能性があります。 （2）対応策 事前に対象会社へのヒアリングで賃貸人との関係が良好か、その他に賃料が増額される要因はないかを聞いた上で、売主による表明保証や、このようなリスクが顕在化した場合に備えて、株式譲渡契約書で賃料の増額がされた場合、買主が増額分を補償するという条項を加えておくべきでしょう。

機関保証

（1）リスク 店舗等の賃貸借契約では、上記のような代表取締役等による個人の連帯保証に加えて、賃貸人が事実上強制的に保証会社を賃借人の保証人につけさせる機関保証を利用する場合があります。 そうすると、連帯保証人が替わると、信用力が変わることから別途保証会社が信用調査をする必要があるということで、対象会社のM&Aの実行に際して連帯保証人を変更するのに別途保証会社が多額の手数料を請求するといったことがあります。 （2）対応策 その場合賃貸借契約書では、以下のような記載がある場合が多いです。 第〇条　本契約は、〇〇〇〇株式会社が提供する機関保証により、乙の債務を担保するものとする。 ２　機関保証の内容については別に定めるところによるものとし、甲及び乙は、本契約と同時に同保証を利用するために必要な手続きを採らなければならない。 この保証契約の存在を見落とすというリスクがあります。機関保証が利用されている場合は、「別に定めるところによる」との記載のとおり、賃貸借契約書のみならず、保証会社との間で契約書が存在することとなります。対象会社に対して、かかる契約書の提示も忘れることなく行い、保証会社との間でどのような取り決めがなされているのかを確認する必要があります。

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株式譲渡では賃借人は変わりません

実務において最も誤解が多い点ですので、はじめに確認いたします。株式譲渡の方法によるM&Aでは、株主が交替するにとどまり、賃借人である会社の法人格そのものは何ら変わりません。契約の当事者は同一のままです。

民法第612条第1項は、賃借人が賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡し又は転貸することができない旨を定めておりますが、株式譲渡はここでいう賃借権の譲渡には当たりません。したがいまして、支配権の変動に関する条項が置かれていない賃貸借契約について、株式を譲渡したことのみを理由として賃貸人の承諾を得る法律上の義務は生じません。

そのうえで、それにもかかわらず実務上の問題が生じるのは、次の3つの場面に限られます。第一に、契約書に支配権の変動に関する条項が置かれている場合です。第二に、連帯保証人の交替を要する場合です。第三に、賃貸人との人的な関係により相場よりも有利な条件が維持されてきた場合です。いずれも法律上の当然の帰結ではなく、契約及び事実関係に由来するものです。

同意の取得の実務

1　同意を求める時期

支配権の変動に関する条項が置かれている場合、賃貸人の承諾をいつ求めるかは、案件全体の設計に関わります。早すぎれば、交渉が成立しないうちに譲渡の事実が外部に伝わり、従業員や取引先に動揺を与えます。遅すぎれば、承諾を得られないまま実行の日を迎えることになります。

実務上は、最終契約の締結後、クロージングの前に承諾を求める例が多くあります。契約の成立が確実となった段階であり、かつ、承諾を得られない場合にクロージングを実行しないという選択の余地が残されているためです。もっとも、店舗の数が多い場合や、賃貸人が法人でその内部の決裁に時間を要する場合には、より早い時期に着手する必要があります。

2　伝え方

賃貸人に対しては、賃借人である会社は変わらず、契約の内容も変更しない旨を明確に伝えることが基本です。事業の継続、店舗の運営体制及び賃料の支払能力について、賃貸人が懸念を抱く点をあらかじめ想定し、譲り受け側の概要を説明できるよう準備しておくことが有効です。

書面による承諾を得ることが望ましく、口頭の了解にとどめるべきではありません。後日、賃貸人の側で担当者や相続による名義人の交替があった場合に、承諾の有無が争点となることを避けるためです。

3　条件を求められた場合

承諾の見返りとして、賃料の増額、敷金又は保証金の積み増し、承諾料の支払、更新料の前払、あるいは連帯保証人の追加を求められることがあります。これらは法律上当然に認められる請求ではありませんが、承諾を要する契約となっている以上、交渉によって決めるほかありません。

この場合に重要なことは、その負担を売主と買主のいずれが負うのかを、株式譲渡契約書においてあらかじめ定めておくことです。定めがないまま承諾の交渉に入りますと、賃貸人との交渉と当事者間の負担の押し付け合いとが同時に進行し、収拾が困難となります。

同意を得られない場合の設計

承諾を得られない可能性がある場合、株式譲渡契約書において次のいずれかの形で手当てをしておくことになります。

• クロージングの前提条件とする方法。主要な店舗について賃貸人の承諾が得られることを、代金を支払う条件といたします。買主にとって最も安全ですが、売主は取引が実行されない危険を負います。
• 努力義務にとどめる方法。売主が承諾の取得に努める旨を定めるにとどめ、取得できない場合でも実行をいたします。売主にとって安全ですが、買主は不確実性を引き受けます。
• 損害の負担を定める方法。承諾が得られず、又は条件の変更を求められた場合に生じる負担について、上限額と期間を定めて売主が補償することといたします。

店舗の重要度に応じて、主要な店舗のみを前提条件とし、その他の店舗は補償の対象とするという組合せが、実務上は現実的です。いずれの方法を採るにせよ、対象となる物件を一覧により特定しておくことが不可欠です。

解除を通告された場合

1　信頼関係の破壊の法理

賃貸借は長期にわたる継続的な契約であり、当事者間の信頼関係を基礎といたします。このため、賃借人に契約上の違反があった場合であっても、その違反が当事者間の信頼関係を破壊するに至らないと認められるときは、賃貸人による解除は制限されるという考え方が確立しております。

支配権の変動に関する条項に基づく解除についても、同様の観点からの検討が必要です。株式が譲渡されたという一事のみをもって、賃料の支払に不安が生じたわけでもなく、使用の方法が変わったわけでもない場合に、直ちに解除の効力が認められるとは限りません。賃貸人から解除の通告を受けた場合には、直ちに明渡しに応じるのではなく、次の点を確認してください。

• 解除の根拠とされている条項が、契約書のどの条項であるか。
• その条項が、解除事由を定めるものか、通知又は承諾の義務を定めるにとどまるものか。
• 通知又は承諾の義務にとどまる場合に、その不履行がいかなる不利益を賃貸人に与えたのか。
• 賃料の支払、使用の方法及び近隣との関係に、これまで問題がなかったか。

2　借地借家法上の保護

建物の賃貸借については、借地借家法による保護が及びます。同法第26条は、期間の定めがある建物の賃貸借について、期間の満了前の一定の期間内に更新をしない旨の通知をしなければ従前と同一の条件で契約が更新されたものとみなす旨を定め、同法第28条は、その通知及び解約の申入れについて、正当の事由があると認められる場合でなければすることができない旨を定めております。

正当の事由の有無は、建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用の状況及び現況並びに立退料の申出等を総合して判断されます。したがいまして、賃貸人が更新の拒絶を通告してきた場合であっても、それが当然に認められるわけではありません。

事業譲渡及び会社分割の場合

株式譲渡ではなく、事業譲渡又は会社分割の方法による場合には、結論が異なります。

事業譲渡は、個々の権利及び義務を特定して移転する取引ですので、賃借権を譲り受け側に移すためには、民法第612条第1項により賃貸人の承諾が必要となります。承諾が得られなければ、譲り受け側はその物件を使用することができません。支配権の変動に関する条項の有無にかかわらず、承諾が必須である点が、株式譲渡との決定的な相違です。

会社分割は、分割の対象とされた権利及び義務が包括的に承継される制度ですので、賃借権の移転について民法第612条第1項にいう譲渡には当たらないと解されております。もっとも、賃貸借契約に、会社分割を解除事由とし、又は事前の承諾を要する旨の条項が置かれている場合には、契約上の問題として残ります。手法を選択する段階で、主要な賃貸借契約の条項を確認しておく必要があります。

敷金及び保証金の取扱い

民法第622条の2は、敷金について、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに、賃料等の債務の額を控除した残額を返還しなければならない旨を定めております。

株式譲渡の場合、賃借人が交替いたしませんので、敷金に関する法律関係にも変動は生じません。既に差し入れられている敷金は、そのまま対象会社の資産として残ります。もっとも、貸借対照表に計上されている敷金及び保証金の額が、賃貸借契約書に記載された額と一致しているか、償却の定めにより返還されない部分がどの程度あるかは、価格の算定に影響いたしますので、確認が必要です。

事業譲渡の場合には、敷金返還請求権を譲り受け側に移転するのか、譲り受け側が新たに敷金を差し入れ、譲り渡し側が返還を受けるのかを取り決める必要があります。この点の取決めを欠きますと、実行の後に当事者間で精算の紛争が生じます。

契約書の点検の方法

デュー・ディリジェンスにおいては、物件ごとに次の各項目を一覧に整理することをお勧めいたします。店舗の数が多い場合であっても、この作業を省略いたしますと、後日の紛争の原因となります。

• 賃貸人の氏名又は名称、及び建物の不動産登記上の所有名義人との一致の有無。
• 契約の期間、更新の方法（自動更新か、合意による更新か）及び定期借家か否か。
• 支配権の変動に関する条項の有無、並びにその効果（解除事由か、事前の承諾か、事後の通知か）。
• 賃料、共益費、敷金及び保証金の額、償却の定め、並びに更新料の定め。
• 解除に関する条項、違約金の定め及び中途解約の予告期間。
• 原状回復の範囲及び造作の買取りに関する定め。
• 連帯保証人の氏名及び保証の極度額、並びに機関保証の利用の有無。
• 転貸又は使用貸借の有無、及びこれについての賃貸人の承諾の有無。

そのうえで、売上高への寄与が大きい店舗を上位から並べ、その物件について支配権の変動に関する条項が置かれているかを最初に確認いたします。重要度に応じて対応の優先順位を決めることが、限られた時間の中では有効です。

よくあるご質問

株式を譲渡するだけでも、賃貸人の承諾は必要なのでしょうか。

契約書に支配権の変動に関する条項が置かれていない限り、法律上の承諾は不要です。賃借人である会社の法人格は変わらないためです。

条項があることに、契約の締結後に気付きました。

まず、その条項が解除事由を定めるものか、通知又は承諾の義務を定めるにとどまるものかを確認してください。後者であれば、速やかに通知又は承諾の取得を行うことで、多くの場合は対応が可能です。

承諾の見返りに賃料の増額を求められました。応じなければならないのでしょうか。

法律上当然に応じる義務はありません。もっとも、承諾を要する契約となっている場合には、交渉によって決めるほかありません。増額分の負担を売主と買主のいずれが負うかを、株式譲渡契約書で定めておくことが重要です。

賃貸人から解除を通告されました。すぐに明け渡さなければならないのでしょうか。

直ちに応じる必要はありません。解除の根拠となる条項、その効果、及び信頼関係が破壊されたと評価し得る事情の有無を確認する必要があります。建物の賃貸借であれば借地借家法による保護も及びます。通告を受けた段階でご相談ください。

まとめ

株式譲渡では賃借人である会社の法人格は変わりませんので、支配権の変動に関する条項が置かれていない限り、賃貸人の承諾は法律上必要ではありません。問題となるのは、条項が置かれている場合、連帯保証人の交替を要する場合、及び賃貸人との人的な関係により有利な条件が維持されてきた場合に限られます。

いずれの場合であっても、実行の前に賃貸借契約書を物件ごとに点検し、承諾の取得の時期と方法、得られない場合の設計、及び負担の分担を株式譲渡契約書に定めておくことで、大半の紛争は避けることができます。既に解除の通告を受けておられる場合にも、直ちに明渡しに応じるべきではありません。当事務所までご相談ください。